固收收益低,股权风险太大,咋办?

-回复 -浏览
楼主 2019-07-06 01:32:50
举报 只看此人 收藏本贴 楼主


常有朋友问,包括后台留言也有,觉得固收类的信托或私募收益太低,只有7-9%收益率;股权基金呢时间久风险又大。


有没有相对安全、收益比固收高、时间比股权短的产品?


我想了想,恩还是有的,“优先级私募基金”。

每年或半年甚至季度固定付息,到期后再分配少量净利润。


譬如这种

深圳某优先级私募基金


又譬如这种

深圳另一款优先级私募基金


这两家收益高,但我不熟悉 不敢妄言。


钜派投资相对熟些,就聊聊钜派上月发行的优先级产品:某不良资产基金:

2+1年,100万元投资门槛,固定收益10%(每年付息)+净利润5%的分成。


项目逻辑很简单,余杭核心区的某不良住宅项目在2014年停工(倒在黎明前),基金5-7折收购,整理操作后卖出获利。


对优先级投资人来说,项目安全性是重要考虑因素。


从资料上看:

此次余杭的住宅不良项目,位于未来科技城核心区。

基金方从2015年开始筹备,到2017上半年基本敲定,按总债务24亿元的5-7折收购,即收购成本12-17亿元;

按最近1.2-1.5W/平米的楼面价算,总价值30-40亿元,扣掉各种成本仍有较大获利空间。


*乐观测算:从募资规模12亿元来看,收购折扣应该是基本敲定在5折出头,而项目价值再低也有30亿,算下来居然有150%的收益;


*保守测算:这数字可能乐观了,我们保守些,假设收购成本最终上浮到20亿,项目价值按低的30亿算,收益也有50%,足够覆盖优先级资金2+1年的年化10%固定收益。


而未来科技城在阿里帝国和浙江省政府的“商业+政策”两手加持下,未来几年大发展应该是大概率事件,房价稳步走高估计也是大概率。

借用刘德科筒子今年线下场合的公开说法,未来科技城房价以后5-6W。(一家之言哈,我也觉得高)


不过阿里真心牛掰,省ZF给开各种小灶。

别的不说,光从交通规划上就看得出来:规划了原先没有的高铁西站、城西机场、以及城西-萧山机场直达线路......

为了“世界第五大经济体”阿里帝国的出行方便,省里也是拼了。有马爸爸在,未来科技城应该没问题。



不得不说,这单还真是占够了天时地利。


天时:在2015-16的余杭楼市低迷期低价收购债权;


地利:2017年三季度余杭撤县设区,房价猛涨,库存扫光,完美诠释了水库欧神所说的“房价暴击”。利好之下,项目价值大幅提升,获利空间可观。


有了天时、地利,最后还要看人行不行。基金管理人水平到底咋样?


这单基金管理团队主要是 瑞威资本易居资本

瑞威资本


易居资本


瑞威资本过往业绩:

曾在2016夏天和钜派合作过一款不良资产处置基金,标的位于苏南某地级市(不是南京和苏州),同样是优先级产品,2+1+1年,固定11%递增年收益+净利润12.5%的分成。

瑞威进入这项目的时间节点也把握的很好,在该市房价大涨前的2016年二季度介入,然后充分享受了这波房价上涨带来的收益增加。


基金总规模:4亿优先+2.2亿劣后=6.2亿元。

运作9个月后已回款1亿元,总回款率16%,已能保障优先级两年多的固定收益


再来看易居资本。作为钜派投资和易居资本的的大股东易居中国,我还是了解一些的,本身就是地产行业老甲鱼,更有10多年沉淀的地产销售大数据“克尔瑞数据”在手,加上业内颇有名气的易居地产研究院,无论是行业研究、大数据分析还是人脉资源都是没的说。


这样分析下来,类似这样的项目,安全性可以,也兼顾了收益率高些(年化10%起,预计10-15%)和期限短些(2+1年)的要求,应该能满足某些朋友的胃口啦~



虽然钜派这款项目已经募满截止,不过后续应该还会推出类似项目,中意的筒子可以留意哈~~?


苹果赞赏点这里噢~


我要推荐
转发到