买哪种类型的房子最保值?城市的价值体现在哪里?

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楼主 2019-04-24 22:29:19
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恒大华府二手房

来源丨丁建刚房产

作者丨丁建刚

丁建刚《叶檀财经》历时1小时的视频直播过程中,回答一些读者们关注的问题。比较有意义的几个问题分享给大家。

1

买哪种类型的房子最保值?

首先,一个城市最核心地段最保值,且新兴的城市中心更重要。以杭州为例新的城市中心是钱塘江两岸,武林门虽然也是中心,但已经是旧的城市中心了。

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其次,占有城市最稀缺资源的区域保值性较强。例如杭州的西湖、钱塘江旁等区域。

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最后,产品必须是优质的。未来衡量房子价值的标准中,地段与品质的权重将各占50%。经得住历史考验的,才具有较强的保值性。

核心地段+优质产品+稀缺全部过关,想不保值都难。

2

可以从哪些角度分析一座城市的价值?

城市的价值可以用“性价比”这个指标来衡量,包括价格和性能两部分。

一个城市所谓性价比的分子,就是这个城市的资源和机会。

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资源既包括天然禀赋,也包括这个城市所提供的公共服务资源,教育、医疗、商业、文化体育等等。事实上还包括隐形的资源,如历史文化、社会治安、政商关系等,这些影响因素虽然没有硬指标来衡量,但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。

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所谓机会就是在这个城市中就业创业的机会,当然也包括这个城市的平均收入水准。

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一个城市的性价比的分母,就是在这个城市生活的成本,包括就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然,占最大权重的就是居住成本,也就是这个城市的房价。

价格不能简单地从数据分析,而是需要一个坐标系。其他城市可以以北京、上海和深圳这三个一线城市的房价为基准线来进行比较。

以杭州为例,2010年的时候杭州的房价非常接近于北京和上海,甚至超过深圳。经过八年之后,杭州2017年的房价是北上深的0.4-0.5倍。所以,杭州的房价虽然在八年之中也大幅度上涨,但是从这个比值来看目前的房价是相对合理的。

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此外,还可以结合一座城市的产业情况,来判断未来发展的前景。

3

未来商品房会取消预售制改成现房销售吗?

不太可能一下子从预售制变成现房销售,至少不会全国性或者全部的改成现房销售。

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预售制在全世界很多国家都存在,但又与国内的预售制在房款支付时间节点上有所不同。

预售制既有弊端也带来益处。虽然国内的预售制需要购房者至少提前两年时间就把全款付清并且开始偿还贷款,但是不得不承认正是由于这样一种融资手段,中国过去的二十年才完成了人类历史上前所未有、排山倒海、波澜壮阔的城市化进程。

4

环京城市房价已经大跌,环沪、环杭城市会怎么样?

环沪和环杭城市,和环京城市不一样。环京城市的政治色彩更浓一些,况且现在又有了雄安新区。而环沪、环杭的城市,处在中国经济最活跃的地区。

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如果把长三角城市群比成“太阳系”,上海就是“恒星”,杭州、南京等就是“行星”,那些环绕“恒星”、“行星”的城市就是“卫星”。

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当前正处于预期改变、市场下行的阶段,上海和杭州这样的“恒星”、“行星”城市价格都在下跌,那么“卫星”城市预期也会下行,随之价格也在下跌。但从长期来看昆山、嘉兴等“卫星”城市仍具有潜力和价值。

5

刚需购房者明年什么时候适合买房?

刚需购房者不需要在买房过程中给自己设定具体时间。当下市场正处于波动中,购房者不能在此时离场,而是需要密切关注市场动态,既要关注新房市场,也要关注二手房市场。

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如果一定要讲时间点的话,那么在调控政策明确变化和松动之后的一段时间,是比较适合购房的。

成交楼市

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