定了!超大特大城市落户规模大幅增加,三四线还有机会吗?

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楼主 2019-05-10 08:21:57
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龙洲伊都

来源:地产情报站

4月8日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。受此政策影响,全国数百城市户籍制度将陆续开放或放松。

城镇化大规模推进,将为城市带来新鲜的血液和活力,无论是Ⅰ型、Ⅱ型城市,还是超大特大城市,大量人口涌入将会给正在回暖的楼市带来怎样的变化?

在这份可谓是城镇化进程“风向标”的文件中强调,继续加大户籍制度改革力度,提及了三类城市城镇化推进的思路。

即:在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

类似北京、上海、深圳等超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

城镇化推进的步调,过去的说法和这一次的方向有比较大的出入,即关于“超大特大城市”人口规模界定。

以往的文件中提及,“有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模”,而此次提出“超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模”。

特大城市的积分落户提了近十年。以北京为例,2018年十月份公布了积分落户名单,在12万申请者中按照分数从高到低数下来,6019名幸运儿盼了十年终于成功上岸,对应的最低分值为90.75分。

在北京积分落户的细则中可以看到,影响分数高低的包括合法稳定就业、合法稳定住所、教育背景、职住区域、创新创业、纳税、年龄、荣誉与表彰、守法记录等9项积分指标,申请人需经过系统注册、关联单位、积分填报、确认提交、数据比对、查看初核结果、复查及现场审核、发布及公示这8个环节完成申报工作。

而“大幅增加落户规模”后,无论是每项指标的得分高低、申报环节的难易程度、以及每年给定的落户指标(2018年落户指标为6000人)数量,都可能被放宽!

其中特别提及,确保社保缴纳年限和居住年限分数占积分落户的主要比例,这意味着,在北京缴税年限越长、居住年限越长的骨灰级北漂,其获得北京积分落户名额的几率将大幅增加。

目前国内有多少符合超大特大城市的规模的城市?

根据国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口达到1000万、500万、300万和100万是划分城市规模的四个重要数据。超大特大城市即城区常住人口超过500万的城市。

为了数据更为准确(虽有滞后),我们沿用了住房和城乡建设部2019年1月24日发布的《2017年城市建设统计年鉴》,超过500万人口的城市包括郑州、哈尔滨、汕头、杭州、北京、上海等14座城市。当然我们不排除很多城市在2018年抢人大战后也顺利进阶到这一梯队,但按照这最近一次官方统计数据显示,至少14座城市在此之列。

前文我们曾提过,经过2018年一轮抢人大战后,西安等城市都涌入了大量人口,随之而来的是城市新房、二手房价格也水涨船高。

此外,根据城市建设统计年鉴数据显示,我国300-500万人口城市有17个,100万到300万人口的城市有195个。按照此次“城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制”的要求,这212座城市也都将全面放开或放宽落户条件。

数据显示,目前,全国现有城市住房为220亿至240亿平方米,大量人口涌入城市,再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求,住房供给缺口很大,供需关系的改变从而推动房价的上涨。这是城镇化发展过程中不可避免的现象,同时这也是房价上涨的主要动力。

与此同时,随着我国城镇化建设的推进,人口进城带来的不光是住房需求,还有配套的公共服务设施、教育、医疗、绿化面积等等多维度的需求,而无论建设房子还是建设绿地,必然产生大量的土地需求,大面积的土地占用会使得其价格上升,土地价格的上涨也将推动了房价的上涨。

是不是我们提到的上述200余个城市都会在城镇化进程中房价上涨?

当然不是,从趋势上看,房价的确有可能会因为城镇化率的提高而出现上涨,但如同2018年二线城市抢人大战一样,一些热点城市会在这一过程中更凸显其吸引力,从而加速人口的聚集。

举个例子,为了方便子女上学,A想要将户口迁入自己所在的河北省某城市落户,在户籍限制时他选择的范围仅仅是离老家最近的50-100万人口的安国或定州,而如今政策开放后,他甚至可以举家落户省会石家庄,享受省会更优质的教育资源。

城镇化就是人口朝着城市聚集的过程。可见,城市放宽户籍限制后,会给人更多的选择空间,而假设所有落户申请的难度都几近一个水平线时,大家做出这个选择时就会更关注这个城市及城市附属资源的含金量,尽量往上“够一够”,以求对自己和家人利益最大化。

因此,极有可能出现大量人口扎堆热点城市,而缺少吸引力的三四线小城则可能在这次城镇化进程中不占优势,当然房价也可能因为人口数量的减少以及缺乏过硬产业支持,从而导致房价变化维持不动甚至遇冷降价。

最后,还是说说业内人士对于房价的两种主流看法。

第一种:房价,短期看金融,中期看土地,长期看人口。

第二种:房价,短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。

前一种更倾向于市场为主导的房地产市场变化,后一种更倾向于政策干预下的房地产走势。

事实上,在我国国情下,这两种论调相辅相成,并不矛盾。政策出台影响金融、影响土地供应,当然,也影响人口的流入流出。

如今,政策和人口一起来袭,涌向城市。房价,也将因为这些新的推力,产生不同的化学反应。

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